Leestijd: 3 minuten

Nieuwe hypotheeknormen funest voor huizenkopers en woningmarkt

Geschreven door Nico Rietdijk op 2 December 2015

Vooral jongeren de dupe

Dat is de uitkomst van een in opdracht van NVB door OTB - Onderzoek voor de gebouwde omgeving - uitgevoerde analyse naar de betekenis van het voortdurend verder verlagen van de hypotheeknormen. Het kabinet wil dat kopers per 1 januari volgend jaar bij aankoop nog maar tot 102% van de waarde van het koophuis een hypotheek kunnen krijgen. “Maar dat dupeert huizenkopers en frustreert onnodig de woningmarkt. Bovendien krijgt Nederland op die manier de oude klassenmaatschappij terug, terwijl er goede alternatieven zijn.”

De uitkomsten van de analyse zijn gepubliceerd door Peter Boelhouwer (hoogleraar Housing Systems van TUD) en Karel Schiffer (gastauteur OTB-Delft), onder de titel ‘Kopers komen te kort’.

Boelhouwer en Schiffer concluderen dat een volledige woningfinanciering, waarbij de koper zonder eigen geld een eigen huis kan kopen, weliswaar hogere risico’s met zich meebrengt, maar dat deze risico’s volgens de cijfers van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ook ten tijde van de kredietcrisis goed “verzekerbaar” bleken. Zij pleiten er voor de volledige financiering zonder inbreng van eigen geld daarom weer mogelijk te maken door het verplicht verzekeren van de top van de hypotheek vanaf 90% van de waarde van de woning. Voor woningstarters zou dat prima kunnen via de NHG-garantie en voor overige kopers via de particuliere verzekeraars of ook door de NHG.

Kroonjuweel

Boelhouwer en Schiffer noemen het volledig financieren van de eigen woning “een kroonjuweel van het Nederlandse woonbeleid van na de oorlog, waarmee decennia lang sprake was van een verantwoord woonbeleid met een vrije keuze tussen huren en kopen.” Aan de eendimensionale beslissing van het kabinet om de ‘loan to value’ met het oog op risicobeperking echter rücksichtsloos te verlagen ligt volgens beiden dan ook geen enkele inhoudelijke rechtvaardiging vanuit het woonbeleid ten grondslag. Met als gevolg, dat kopers die “te kort komen” ook geen alternatieven meer hebben in noch de sociale noch in de particuliere huursector. De voorgenomen verdere beperking van de leencapaciteit is volgens beide auteurs vooral funest voor jongeren die doorgaans geen of weinig eigen geld hebben. “Deze jonge mensen kunnen feitelijk geen kant meer op. Want een eigen huis kopen, dat mag niet meer en ook op de huurmarkt kunnen zij niet terecht. Want volgens het kabinet moeten zij eerst maar sparen, maar wie 1.000 euro in de maand of meer aan huur betaalt en nog geen 1% rente op z’n spaarcenten ontvangt, kan dan wel heel erg lang sparen alvorens een eigen huis mogelijk zal zijn. Alleen voor wie nog rijke ouders heeft, zal het koophuis bereikbaar zijn.” Daarom pleiten Boelhouwer en Schiffer voor een regeringsnota eigen woningbezit, teneinde het decennia lange beleid ter bevordering van het eigen woningbezit opnieuw te herijken en te komen tot een goede aansluiting van de koopmarkt en de huurmarkt.

Vergelijking met buitenland gaat mank

Voorstanders van kleinere hypotheken verwijzen vaak naar het buitenland. Maar die vergelijkingen gaan volgens beide auteurs mank. Boelhouwer en Schiffer komen in hun onderzoek tot de conclusie dat in andere landen het meerdere boven de maximaal toegestane standaardhypotheek doorgaans secundair gefinancierd wordt. Ook zijn daardoor de risico’s in Nederland vaak lager, onder meer door het sociale vangnet van de ww, waardoor eigenaar bewoners die werkloos worden niet onmiddellijk hun huis behoeven te verkopen. Mede daarom waren tijdens de kredietcrisis de verliezen op de hypotheken voor banken in Nederland ook zo veel kleiner dan in de zogenaamde ‘veilige (buur)landen.


Concrete aanbevelingen

“Er is de afgelopen maanden al van diverse kanten kritiek geuit op het beperken van de leencapaciteit van de huizenkoper”, zegt Nico Rietdijk, directeur van NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers. “Met ons verzoek aan Boelhouwer en Schiffer om hieraan een essay te wijden is beoogd de kritiek op basis van beschikbare literatuur en onderzoeksmateriaal te onderbouwen. Hun essay is vooral zo waardevol omdat het concrete aanbevelingen doet die tegemoet komen aan enerzijds de toegankelijkheid van het eigen woningbezit en anderzijds beantwoordt aan de wens om te komen tot beperking van de financiële risico’s.”

Download Kopers komen tekort