Jaag starters niet van woningmarkt met nog strengere eisen aan hypotheken

Moeten ze dan nog meer sparen om een eigen woning te kopen?

Leestijd: 0 minuten

Geschreven door Nico Rietdijk op 22-03-2017

De inmiddels demissionaire minister van Financiën, Jeroen Dijsselbloem, pleitte begin maart voor het verder verlagen van de maximale lening voor de aankoop van een eigen huis. De hypothecaire geldlening is de afgelopen jaren al verlaagd van 106% naar 100% van de marktwaarde van de woning. Bekend is dat Dijsselbloem in elk geval denkt aan een maximum van 90%. Wellicht stiekem zelfs aan 80%, zoals eerder bepleit door Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank.

Voor kopers zou dit betekenen dat ze dan nog meer moeten sparen om een eigen woning te kopen. Zeker jongeren zullen massaal afhaken. Want wie van hen kan voor een gewone starterswoning  van bijvoorbeeld € 200.000 een bedrag van € 40.000 bij elkaar sparen? Dat is waar we het dan over hebben. En dat terwijl zij de netto maandlast van € 700 bij een volledige hypotheek ruimschoots zouden kunnen betalen. 

Natuurlijk is het financieringsrisico groter naarmate de lening in verhouding tot de waarde van de woning hoger is. Maar door de in 2013 geïntroduceerde verplichte annuïtaire aflossing daalt de lening bij een prijsontwikkeling van 2% binnen vijf jaar al onder de 80% van de waarde van de woning. Er is dan nauwelijks sprake meer van een financieringsrisico. Bovendien is het extra risico in de eerste jaren verantwoord en relatief goedkoop te verzekeren door middel van de Nationale Hypotheek Garantie.

Het verlagen van de maximale hypotheeklening is dus niet alleen onnodig, het werkt ook contraproductief. In de landen waarin maximaal 70% hypothecair mag worden gefinancierd, sprokkelen kopers het tekort bij elkaar via consumptieve kredieten. Door de hogere rente en de kortere looptijd leidt dat tot substantieel hogere woonlasten dan bij een volledige hypothecaire lening het geval zou zijn geweest.

Ook in Nederland mag worden verwacht, dat een lagere maximale lening zal leiden tot meer consumptief krediet en dus per saldo tot een hoger betalingsrisico. Het pleidooi van Dijsselbloem vinden wij ook een ‘eendimensionaal’ standpunt, omdat het volledig voorbij gaat aan de betekenis ervan voor de woningmarkt. Er ligt geen integrale visie ten aanzien van het woonbeleid aan ten grondslag. Jonge starters met relatief lage inkomens, die een volledige lening gewoon zouden kunnen betalen, maar omdat zij onvoldoende spaargeld hebben, worden nu naar dure huurwoningen in de vrije sector (van soms wel € 1.000 in de maand of meer) gestuurd. Sparen voor de eigen woning kunnen ze zo wel vergeten. 

Bouwsparen en jeugdsparen zien wij voor de langere termijn als goede mogelijkheid voor jongeren om op enig moment alsnog een woning te kunnen kopen. Maar dat biedt geen oplossing voor de huidige starters. 

Minder lenen belemmert de huidige generatie jongeren ook in het opbouwen van vermogen ten behoeve van het op latere leeftijd realiseren van meer keuzes in het kader van zorg en pensioen. Het zal dus ook de segregatie tussen arm en rijk doen toenemen. De rijken met vermogen opgebouwd in hun koopwoning en de armen in hun dure huurwoning.

Als het dan toch zo moet zijn, dat vanuit overwegingen van financiële stabiliteit maatregelen getroffen moeten worden om de nationale hypotheekschuld terug te dringen, kies dan in elk geval voor maatregelen die de toegankelijkheid van de eigen woning niet beperken. Bijvoorbeeld om bij volledige financiering de eerste vijf of tien jaar van de looptijd sneller af te lossen, in combinatie met het verlengen van de gebruikelijke looptijd van de lening van 30 naar 35 jaar. 

Dergelijke varianten leiden tot het versneld terugdringen van de hypotheekschuld zonder dat het de toegankelijkheid dan wel de betaalbaarheid van de eigen woning aantast.  De volledige financiering van de aankoop van een eigen woning zonder inbreng van eigen geld was tot 2013 het kroonjuweel van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid. Het gaf starters op de woningmarkt een vrije keuze tussen huren en kopen. Het is dan ook te hopen dat een nieuw te vormen kabinet dit in elk geval voor starters weer mogelijk zal gaan maken. Nico Rietdijk is directeur van de NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers. Karel Schiffer is adviseur woningmarkt en oud-directeur van het NHG-fonds.

Deze blog is als column verschenen in het FD.