Hoe het keukentrapje een ladder zonder treden werd

Leestijd: 0 minuten

Geschreven door Coen van Rooyen op 23-05-2017

De Ladder voor duurzame verstedelijking had tot voor kort maar 3 treden. Niet echt een flinke ladder dus; meer een keukentrapje. En nu haalt de minister zelfs alle treden weg, omdat het bestijgen van de ladder voor veel marktpartijen een te grote opgave bleek. Of het er beter van geworden is? Daar ga ik – vergezeld van 2 belangrijke tips – in dit blog verder op in.

Waarom een ladder?

De Ladder voor duurzame verstedelijking is een wettelijk voorschrift dat – sinds 2012 – bestuurders verplicht om op een voorgeschreven manier te onderzoeken of er wel behoefte is aan een nieuw bedrijventerrein, winkelcentrum of woonwijk. De achterliggende gedachte was weliswaar nobel: laten we duurzaam met onze ruimte omgaan in Nederland. Maar in de praktijk bleek dit een kostenrijke doch tamelijk ineffectieve invuloefening. Om te beginnen omdat ook voordat de Ladder bestond, de wet al voorschreef dat men moest hebben nagedacht over de noodzaak van een ruimtelijke ontwikkeling. Daarnaast kon de gemeenteraad ook als uit het onderzoek bleek dat alle signalen op rood staan, motiveren dat er toch behoefte aan het plan was. De ladder legt bestuurders een inspanningsplicht op, niet een resultaatsverbintenis. Tot slot is voor iedere ambitie wel een adviesbureau te vinden. Past het plan niet? Dan past men de reikwijdte van het onderzoek aan, richt men zich op een bepaalde doelgroep of draait men aan wat andere knoppen; ‘behoefte’ is om te beginnen al een zeer subjectieve term.

Wees alert op de missende treden

Per 1 juli wordt de ladder dus aangepast. Wordt het er beter van? Laten we de wijziging het voordeel van de twijfel geven. Al eerder heb ik me immers zeer kritisch over de ladder en de voorgestelde wijzigingen uitgelaten (klik hier voor mijn blog hierover).

In ieder geval wil ik u 2 belangrijke tips meegeven:

1. Pas bij de nieuwe ladder erg goed op voor wijzigings- of uitwerkingsmogelijkheden in bestemmingsplannen.

De nieuwe ladder introduceert namelijk binnenkort de mogelijkheid om het ladderonderzoek door te schuiven (art. 3.1.6 lid 3 Bro). Als een globaal bestemmingsplan wordt opgesteld met een wijzigings- of uitwerkingsmogelijkheid, dan hoeft het ladderonderzoek pas te worden gedaan als van die mogelijkheid gebruik wordt gemaakt. Dat lijkt op het eerste gezicht een wenselijke toevoeging; nu doet men het ladderonderzoek immers bij vaststelling van het moederplan én bij vaststelling van de uitwerking – en heeft men dus dubbele kosten. Maar de keerzijde is dat de uit te werken capaciteit niet hoeft te worden betrokken bij de plancapaciteit. Een naburige gemeente zal bij het ladderonderzoek dus geen rekening houden met capaciteit die al wel in uw nog uit te werken plan zit. In het ergste geval rekent u er als grondeigenaar op straks een woonwijk voor starters te mogen gaan bouwen, maar komt men er bij het uiteindelijk uitwerken van het bestemmingsplan achter dat in de – bij vaststelling van het moederplan nog wél aanwezige – behoefte aan starterswoningen inmiddels is voorzien door de buurgemeente.

2. Als u op plek 1 iets weghaalt en op plek 2 iets terugzet, dan is een laddertoets niet nodig.

Deze tip is afkomstig uit de Nota van Toelichting (p10); de wetgever ziet saldering niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als u op plek 1 iets weghaalt en op plek 2 iets terugzet, dan is een laddertoets dus niet nodig. Dat biedt dus ruimte aan Rood voor Rood regelingen om zonder laddertoets aan de slag te kunnen.