Leestijd: 3 minuten

Thermometer

Taaie uitdaging

Thermometer koopwoningen voorjaar 2018

26 Maart 2018

We moeten in nuchterheid vaststellen dat álle partijen - overheid en markt - voor een zeer taaie uitdaging staan om versnelling te brengen in de woningproductie, ook al omdat de achterliggende problematiek (groten)deels door overheidsbeleid is veroorzaakt en niet snel is op te lossen.

Dat brengt ons op de vraag hoe de huidige overspannen situatie zo snel heeft kunnen ontstaan. Immers, enkele jaren terug was het nog één bak crisisellende wat de klok sloeg en nu weten de meeste bedrijven niet meer hoe zij hun werk georganiseerd moeten krijgen.

Wij onderscheiden vier hoofdoorzaken:

  1. Allereerst groeit onze bevolking veel harder dan eerder werd voorzien. Dat scheelt zo maar 1 miljoen mensen meer in 2040 dan tien jaar geleden werd voorspeld. Dat heeft te maken met de groeiende schare migranten, waaronder arbeidsmigranten. Ook in 2017 groeide de Nederlandse bevolking weer snel.

  2. Een 2e verklaring betreft de crisis in de bouw in de jaren 2011-2015, waardoor er nu zo veel schaarste is aan bouwmaterialen en bouwcapaciteit. In die periode verloren rond de 80.000 tot 100.000 bouwvakkers hun baan (ongeveer 20% van de totale werkgelegenheid en gingen meer dan 5.000 bouwbedrijven failliet. En niet alleen de bouw verloor capaciteit. Ook veel gemeentelijke diensten moesten bij gebrek aan werk personeelstops invoeren en bouwplannen ‘on hold’ zetten. Het gevolg van al die saneringen is kort samen te vatten in de hedendaagse combinatie van lange levertijden, hinderlijke vertragingen en snel stijgende bouw- en grondkosten.

  3. De 3e en niet minst belangrijke verklaring is het overheidsbeleid. We kunnen het ons nu bijna niet meer voorstellen, maar tot voor twee jaar terug trokken rijksambtenaren en hun adviseurs toch echt het land in met de dringende boodschap om vooral voorzichtig te zijn met het bijbouwen van nieuwe woningen. Er was zelfs de pure angst dat we anders te veel voor de leegstand zouden bouwen, en er werd zelfs een speciale ’Ladder’ voor in het leven geroepen. Veel plannen werden stop gezet of gewoon niet in gang gebracht. Evengoed vond het vorige kabinet Rutte het nodig om - hartje crisis - de hypotheekregels aan te scherpen. Veel huizenkopers, toch al zo geschrokken door de financiële crisis, verlamden daardoor volledig en haakten massaal af. Tegelijkertijd was er de nadrukkelijke keuze van het vorige kabinet Rutte om de woningcorporaties forse beperkingen op te leggen. De productie van corporaties liep daardoor in drie jaar tijd met twee derde terug, bijna net zo veel als de ontwikkelaars van koopwoningen in die tijd ook al moesten prijsgeven. De woningbouwers konden zo nergens meer schuilen en de noodzaak om te saneren werd er alleen maar groter door. Sowieso is er ook nu nog bij vooral provincies weinig urgentie om bij te bouwen. En voor zover daar wel sprake van is, uit zich dat in een heilig geloof in transformatie van binnenstedelijk gebied bij een gelijktijdig taboe op bouwen in de uitleg. Intussen blijkt evenwel dat de wens om vooral op transformatielocaties in binnenstedelijk gebied te bouwen erg lastig is uit te voeren en bovendien ook erg kostbaar is.

  4. Misschien wel de allerbelangrijkste verklaring voor de toegenomen vraag naar koopwoningen vormt tenslotte de hypotheekrente. Die is met gemiddeld 2,4% buitengewoon laag, als gevolg van het monetaire beleid van de ECB. Ook de inmiddels weer goed draaiende economie en arbeidsmarkt profiteren volop van de lage rentes die op hun beurt het vertrouwen van producenten en consumenten tot recordhoogtes opstuwen.

Het is de combinatie van deze vier factoren die dé verklaring vormt voor de hedendaagse woningmarkt die steeds meer gevangen raakt tussen een grote vraag en slinkend aanbod.

Dit artikel is afkomstig uit NVB Thermometer Koopwoningen voorjaar 2018